總體上開放小區的政策施行勢在必行。對于開發商來說，從拿地開始就會面臨一系列的變化。比如，土地出讓大地塊會變少，土地規模會變小，且地塊用途位置等會更加明確，開發商騰挪空間會縮小。到后續的園林景觀打造、物業管理和服務等，都會發生變化。

　　近幾日，坊間俗稱的“拆圍墻”政策成為公眾熱議題并持續發酵，上至官員中至學者下至普通百姓，紛紛就此發表言論，有的“恨不得持一棒子打死”，認為政策又是“拍腦袋”的決定，有的則從城市文明進化的角度拍手贊成，還有部分人士持中立觀點。

　　為何這項政策會有如此廣泛的關注度?民間如此多的疑義哪些是真爭議?政策下一步會朝著哪個方向走?庫叔本著不調侃不浮夸客觀理性的態度，對政策予以還原和分析，供各位參考。

　　政策源起

　　“拆圍墻”政策，來源于2016年2月21日新華社授權刊發的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(簡稱《意見》)。

　　《意見》全文約7900字，是時隔37年后重啟的中央城市工作會議的配套文件。《意見》第六部分“完善城市公共服務”一節的第(十六)條指出：優化街區路網結構。加強街區的規劃和建設，分梯級明確新建街區面積，推動發展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區。新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網系統。

　　各方爭議

　　“圍墻派”觀點——

　　1、拆了小區圍墻還有安全嗎?

　　☆中央提出要逐步打開住宅小區，擔心會給小區治安、環境帶來不良影響。以后小區的物業如何管理?小區的安全隱患會不會增加?噪音問題如何解決，是否會擾民?

　　☆買房時看重的就是小區的綠地、花園等設施，變成公共場所后，當時花高價買房的錢豈不是白花了?

　　2、國家有沒有資格拆小區圍墻?

　　小區內的土地，無論是道路、綠地還是住宅樓用地，都是開發商從政府手中獲得土地使用權，建設完成后出售給業主，被劃分到每個購房的業主“頭上”。《物權法》規定，小區內的道路如果沒有明確規定屬于市政道路的，產權屬于全體業主。因此，對于已有的小區來說，是否開放，應該由業主共同決定。

　　住宅小區的土地使用權屬于小區內部業主共有，這些道路不只有通行功能，還有小區業主停車等其他很多功能。完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《物權法》。

　　☆普通商品房居住小區收的出讓金怎么辦，按照現在的增值速度收了的錢會吐出來嗎?政府賣地時不考慮封閉小區節約不節約土地，明知不節約還出讓，用“文明”和“節約”的邏輯來解釋政策，就像我今晚喝多了要吐出來一樣。

　　“拆墻派”觀點——

　　1、暢通城市交通“毛細血管”

　　封閉小區形成有兩個高峰，一是上世紀50年代單位“圈大院”，二是上世紀90年代以來，地方政府財力有限，把大塊土地承包出去，開發商建起來的封閉住宅小區。

　　多位城市規劃專家認為，封閉小區導致城市公共交通效率低下，城市脈絡沒有打通，使得城市擁堵問題變得更加嚴重。《意見》為的就是“實現內部道路公共化，解決交通路網布局難題”。

　　2、這是城市發展的必然規律

　　《意見》一下子看起來覺得比較“生猛”，但仔細琢磨，它改變了我們過去的一些習慣，而這恰恰是符合下一階段城市發展的需要。封閉小區是農耕文明的理念，一個個樓盤都是一個個獨立“王國”，彼此不共聯，公共服務設施不共享。

　　但現在的城市應該是開放的，以公共活動、公共空間作為特征。打開封閉社區，對于尊重整個城市發展規律，來解決城市交通擁堵和服務業發展滯后的問題，好處居多，也特別有利于城市居民生活的方便。

　　3、出讓金補償的問題不是真問題

　　法學專家從物權角度的分析過分強調私有權利。其實，在土地私有制的國家和地區，為了公共利益的需要，地主往往也要無償拿出一部分土地用于公共建設;公共設施改善了，地主的土地也相應升值，是共贏的結果。一個社會如果都只能得，不能放棄一點點利，是沒有希望的。

　　理論上說，一塊土地，即使你買了，但上面如果有公共需求，你也應該提供，比如通行權，這是公理。何況在出讓前就有包括小區道路的規劃，其實有了事先約定，所以出讓金的問題并不是真問題。

　　4、沒圍墻的小街區國外城市通行

　　在美國和歐洲，小街區、密路網是一種通行的做法，很難見到大片封閉住宅小區。比如美國曼哈頓地區，全部都是由一個一個長方向的單元組成，縱向隔八九十米就有一條街，橫向隔100~120米左右一條路，路幅不寬，大概12~16米，方便了交通出行，整個街區也非常有活力。

　　權威回應

　　住建部：不是“一刀切”，也不是“一哄而起”

　　24日早間，住建部在官網上發文“住建部新聞發言人：正確理解“逐步打開封閉小區和單位大院”。

　　文章指出政策出臺緣由：一是街區制是對世界城市規劃經驗的總結，也是發達國家通行的做法;二是封閉小區和單位大院確實存在問題，主要是它影響了路網的布局，是造成交通擁堵的重要原因之一，也影響了社區居民的出行。

　　住建部表示，“逐步”就是要有計劃，要有輕重緩急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”;政策具體實施中還要制定細則，特別是各省、各城市還要根據實際情況，制定具體辦法。在制定辦法過程中，肯定要聽取市民意見;實施逐步打開封閉小區和單位大院的城市，都會依法依規處理好各種利益關系和居民的訴求。

　　最高法院：還有一個通過立法實現法治化的過程

　　2月23日上午，最高人民法院舉行發布會。回應記者提問時，最高人民法院民一庭庭長程新文表示，上述舉措的目的是為了實現物和有關資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發展理念，符合當今世界的潮流和發展趨勢，對于推進城市現代化具有重要指導意義。

　　目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。

　　新華社采訪：不是所有城市社區都要拆圍墻

　　23日深夜，新華社采訪同濟大學副校長吳志強，其指出不能把推廣街區制理解為簡單的“拆墻運動”，更不是說全國所有城市都要拆圍墻，“要打開的主要是那些歷史原因造成的單位大院和超大的封閉小區”。

　　在接受新民晚報采訪時，吳志強也解釋說，《意見》中提及的“封閉住宅小區”并非指所有的城市社區，而是指綿延數千米甚至面積超過幾平方公里的“超級單位大院”和“超大小區”或者“超大樓盤”。

　　庫叔有話說

　　瞭望智庫獲悉，政策的確不是拍腦袋的決定，在《意見》出臺前，進行了大量的征求意見和專項調研，已經在內部起草了好幾年，并不是住建部單方的意見，各方也沒什么大的爭議。

　　瞭望智庫認為，從官方回應來看，對于新建住宅小區，推廣街區制，不再建設封閉住宅小區，勢在必行。有報道顯示，四川成都已在9個示范片區試點“小街區”理念，逐步推行“住宅小區內部道路公共化”等做法，而且取得了一定效果。一個月前，四川省已明確推行該政策。

　　對于已建成封閉小區和單位大院，中央文件是指明了大方向，但具體到某個單位大院或封閉小區拆不拆圍墻，應首先考察有無必要。

　　瞭望智庫注意到，《意見》第十六條的“總帽子”是“優化街區路網結構”，因此應先會從交通擁堵層面進行考察評估;其次，如果考察結論是需要“拆”，才會啟動一系列的后續工作，比如爭取單位或小區居民同意、制定補償措施等等。

　　瞭望智庫認為，總體上政策施行勢在必行。對于開發商來說，從拿地開始就會面臨一系列的變化。比如，土地出讓大地塊會變少，土地規模會變小，且地塊用途位置等會更加明確，開發商騰挪空間會縮小。到后續的園林景觀打造、物業管理和服務等，都會發生變化。

　　同時，從城市產業經濟發展的更深層次考慮，面對面交流是服務業發展的關鍵前提，伴隨城市發展向生產性服務業和服務業轉型，“窄馬路、密路網”是城市經濟發展的必然選擇。