前兩天，在功夫財經的文章中，我認真的探討了中國房地產泡沫何時崩盤的問題。結果，一些朋友只看了標題，沒有看文章，就以為我在預測房地產要崩盤了。內容恰好相反，我文章中表達的意思恰好相反：盡管一線城市瘋漲很危險，但至少在2016年，我沒有看到房地產崩盤的跡象。

　　望文生義真是讓人頭痛，所以在發表看法之前，至少讀一下我的文章。

　　文章的緣起是博鰲論壇期間高盛哈繼銘先生關于中國房價的訪談。談到中國房價，哈繼銘先生是這么說的：“(中國)房地產的情況和匯率很類似，就是在所以其實中國的房價應該是已經到了下跌的階段了，之所以沒有下跌是我們政策在不斷的推動它，包括輿論上的推動，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力的使得有更多的人可以來買房子，目的當然很直接的就是穩增長、穩金融，但是我覺得這些措施可能都是過渡的注重了短期的利益，短期的穩定，它可能是以更長期的不穩定為代價的。因為我們知道中國其實房價是很貴的，大家都說香港房價貴，是香港房價是貴，但是香港的房價收入比在全世界來看它是處于除大陸以外它是最高的，它是15.6倍，那么紐約和倫敦差不多都是在10倍、12倍，日本東京只有8倍，你知道中國深圳是多少嗎28倍，上海和北京也都是超過香港的，所以有很多人說香港是世界上泡沫最大的，我覺得不是，是中國房地產中國大陸的房地產是泡沫最大的，遠遠大于香港的，遠遠大于全球的。”

　　哈繼銘先生的話總結起來這么三個意思：一，中國房價本來應該跌，但政府不讓跌;二，中國一線城市的房價按照房價收入比全球最高;三。因此，中國的房地產泡沫才是全球最大的。

　　在功夫財經的文章里，我重點談了一下大家擔心的崩盤問題。今天的文章，重點分析中國房地產泡沫是不是全球最大。

　　哈繼銘先生用房價收入比衡量泡沫大小。如果泡沫的衡量指標如此簡單，那人類歷史上的很多金融災難就不會發生了。泡沫是很復雜的，泡沫的成因，以及泡沫究竟何時破滅，幾乎每一次重大的泡沫事件都幾乎沒有太大的雷同的地方。比如，去年中國A股的泡沫，當時很多人判斷泡沫起碼要到上一輪大高點6千點以上才會破滅。即使是房地產泡沫，在一個國家不同的發展階段也很難用一個指標來衡量。所以，金融專家們深知泡沫的復雜，所以都用“泡沫只有破滅時才會知道”來回答。這是一句廢話，但也是一句實話。

　　關于中國的房地產泡沫，我有三個基本的判斷：

　　第一，從房價絕對值而言，中國很多一線城市和熱點城市的房價絕對值已經超過了很多國際大都市。我看到萬國置地最近發的一個白皮書，對全球單套房屋的價格進行了排名：舊金山以單套房屋均價112萬美元居全球第一位，第二名為倫敦71.8萬美元;按單套100平米折算，深圳以單套住宅均價為64.9萬美元排在全球主要城市的第三位。但事實上，這種換算并不準確。因為中國的房價都不是按照實際使用面積來計算的，這意味著計算中國的房價，應該在現有價格的基礎上起碼上浮20%。而且，中國的房價大多是毛坯房價格，如果再加上精裝，則更貴。其實，到美國等地方有過置業經歷的人都知道，美國很多地方房價之便宜，令人咋舌。北京四環內的房價和上海市區的房價絕大多數高過東京和紐約的房價。就此而言，中國很多大城市的房價早已經趕英超美，位居全球最貴房價行列。

　　第二，房價高不等于泡沫大。泡沫的破滅一是需求疲弱，二是金融杠桿。在中國的一線城市和熱點城市，住房需求在中國完成真正的城鎮化之前一直強勁，這是難以逆轉的事實，而中國投資住房的金融杠桿，其實并不高，按揭貸款在中國一直屬于優質貸款，發生壞賬的概率起碼排在企業債務和政府債之后。房價收入比可以做為衡量房價高低的指標，但不能作為衡量房價泡沫的指標。因為大城市的房價不能對應所有人的平均收入，中國大城市的房子，很多情況下和普通老百姓關系不大了，就是有錢人的專利。有錢人的錢目前仍然多于房子，所以我一直堅持認為，中國的一線城市房價沒有太大的泡沫。

　　第三，中國房地產最大的泡沫是數量泡沫，而不是價格泡沫。特別是三四線城市的庫存將成中國房地產的阿喀琉斯之踵。根據筆者過去的測算，中國已經建成而沒有售出的房子，加上在建面積、已經批準建設的面積，差不多在130到150億平，按照中國每年的銷售面積，這些房子足夠10年的銷售，這是難以承受的數量泡沫。坦率而言，中國未來幾年很多城市無需建房子，房子也基本夠了。面對天量庫存，最好的辦法是通過價格來調整，但由于各方利益的博弈，在三四線城市，降價實施起來很難。這就是哈繼銘先生講的不讓降價。如果中國房地產出問題，一定出在三四線，而不是一二線。也就是我強調的，房價高的地方不見得是泡沫，房價低得地方不見得沒有泡沫。

　　結論就很簡單了，北京上海的房價盡管很變態，很高，但其實沒有太大的危險，而哪些房子比人多的三四線城市，才是全球房地產泡沫最大的地方。這些地方的房子究竟怎么辦，我也沒有答案。

　　也許上帝知道，也許連上帝都不知道。