摘要：萬科的業績有目共睹，但是管理團隊到底有多大的吸引力?倘若是管理團隊令人垂涎，寶能、華潤這些大股東為何會與管理團隊鬧得這么僵?沒聽說哪個小伙子追求人家大姑娘，會先把關系搞僵的。一個巴掌定終身，既不如一支玫瑰定終身來得浪漫，也不如一棟房子定終身來得實在。看起來，人家看上的，未必是萬科的團隊，而是萬科的資產。

　　萬科的股權之爭，對于絕大多數基金和小散而言，無異于看閻王打架。看得見的劇情曲折離奇，看不見的劇情更加精彩，茶余飯后是不乏談資的。至于這場股權與控制權的爭奪是否會改變甚至改善中國公司的治理，也不是我等小散該關心的。

　　站得遠，不等于什么也看不見。先是寶能、安邦，后是恒大，還有傳說中的融創，都對萬科的股權垂涎三尺。萬科的股權為何這么有吸引力?坊間廣為流傳的說法，是萬科的業績好、管理團隊好。

　　萬科的業績有目共睹，但是管理團隊到底有多大的吸引力?倘若是管理團隊令人垂涎，寶能、華潤這些大股東為何會與管理團隊鬧得這么僵?沒聽說哪個小伙子追求人家大姑娘，會先把關系搞僵的。一個巴掌定終身，既不如一支玫瑰定終身來得浪漫，也不如一棟房子定終身來得實在。看起來，人家看上的，未必是萬科的團隊，而是萬科的資產。

　　問題換個問法，或者會清楚一點：在地產類公司當中，萬科是一枝獨秀嗎?萬科的業績是好，但是不是鶴立雞群，把別人甩出幾條街?倘若是鶴立雞群，那是萬科團隊牛。現實的情況看起來未必，其他一些大地產商，比如保利、遠洋、招商、華潤、恒大、碧桂園等，看起來都不錯，大家半斤八兩的樣子。萬科的ROE(凈資產收益率)高達18%，格力、保利的ROE也都超過17%，差距并不是很大。

　　顯微鏡下看細節，望遠鏡下看格局。據統計，至少有54家A股上市房企被險資重倉持有。如果包括碧桂園等在香港上市的房企，則超過了60家。看起來，在保險資金增加權益投資比重的大背景下，房地產企業廣泛受到青睞，并不是萬科一家獨享殊榮。只不過，萬科宮斗劇精彩紛呈，吸引了人們太多的注意力而已。

　　那么，險資為何如此青睞房地產類股票?我等散戶，是否可以跟風投一點?

　　這樣的問題問出來本身就需要一點勇氣。你看，市場上幾乎一邊倒的聲音，是中國房地產的“黃金時代”已經過去，城市房價已經過高，房地產泡沫嚴重。可是，作為長線資金的險資，為何青睞地產類股票呢?是這些聲音錯了?還是拿著真金白銀的險資錯了?

　　一般來說，籠著袖子清談的人，比拿著錢下注的人，更加值得懷疑。很多房地產類企業的ROE很高，說明現階段的利潤很不錯。未來呢?根據大多數分析師的預測，每年12萬平方米的銷售，大約還能維持5年。5年以后呢?那么遙遠的事情，不想也罷。

　　一眼看去，這是一個每年容量大約15萬億元的市場。強者恒強的市場定律下，里面的幾家大鱷還會活得很舒服。這么大個蛋糕，切到1%，或者多切1%，就是1500億元，這才是真正的藍海。怪不得財主們揮舞著支票簿往里沖。

　　今年年初以來的房價上漲，也和房地產泡沫的說法不符。既然早就泡沫了，為何價格還漲那么多，而且還長得那么快?至少拿著錢買房的人，不認為已經是泡沫了。

　　一種說法，是貨幣超發推高房價。不能說完全沒有道理。可是，貨幣超發為什么不推高股市?為什么只推高“北上深”房價而不推高三四線城市房價?錢是聰明的，拿著錢投票的人不笨。要推，也會有選擇地推。房價上去容易下來難，股價下來容易上去難。倘若說有泡沫，看起來股市泡沫可能性更大。在股市里掙了錢的投資客，更有理由懷疑“房價泡沫”一說。

　　輕言泡沫的人，無非就是說在這個價位上買房子的人不理性。重要的話不怕重復：我更愿意相信拿錢下注的人。至少過去十多年的經驗，是買房的都不后悔，沒買的都在后悔。據說，很多家庭的太太們力主買房，結果家庭地位迅速上升。

　　格林斯潘曾經說過，在泡沫破滅之前我們并不知道。這句話估計很多人不是完全同意，但至少有一點值得我們認真借鑒：我們對于自己不知道、不確定的東西，最好保持足夠的敬畏。

　　很多人說房價高，無非是比自己認為合理的水平高。可是，什么是合理的水平?13.7億人口的國家在快速城市化，在人類歷史上并無先例。完全沒有事實經驗的事情，嚴格說我們無法判別什么是合理的。所謂的國際比較，是研究的起點，而不是終點。何況，國際比較也沒有說我們的房價一定有泡沫。

　　大的背景，是中國的城鎮化依然沒有完成。我們現在的城鎮化率，只有56%左右。離70%的基本完成的水平，還有相當的距離。離90%的高度城市化水平，還有很遠的距離。在這個背景下，輕言房地產泡沫，恐怕是有問題的。實際上，這幾年大城市租金水平快速上漲，遠超通貨膨脹的增速，說明房價上漲依然有實際需求的支撐。

　　在“負利率”、“資產荒”的時代，其實有一個很簡單的辦法看房地產股票的合理性。萬科、保利、金地、金融街幾大地產商的分紅率，都在4%左右。換句話說，買了這幾只股票，坐享4%的分紅率不算，還有股價上漲的不定期期權。一邊拿著超過理財產品的收益率，一邊坐等股票升值，何樂而不為呢?

　　舉幾個例子，看看大地產商這幾年的表現。當紅頭牌萬科，2015年銷售增長30%左右。恒大、碧桂園的銷售增速分別為19%和33%。崛起的新貴華夏幸福，2015年銷售增速為43%。這些都是2015年的增速，2015年并不是地產的大年，2016年還會更好些。再看分紅，哪個行業都有高有低，我們看些高的。萬科、保利、金地、金融街等，分紅率在4%左右。恒大、富力等在香港上市的地產，分紅率則達到了8%以上。

　　投資高手對8%的回報率不一定滿意，對附加的期權也有疑慮，畢竟這是個雙向的期權。要是穩賺不賠，也就不是股票了。可是，看著8%的分紅，比照著3%~4%的理財產品收益率，低頭想想這個“負利率”、“資產荒”的年代，你可以理解為何這么多人覬覦高增長、高分紅的萬科股權了吧?