在中國經濟回暖和消費升級的帶動下，中國消費市場保持快速發展，消費者信心指數和預期指數創出歷史新高。在此背景下，世邦魏理仕2月27日發布《2018中國房地產市場展望-零售物業篇》，預測2018年中國零售物業市場走勢和熱點。

線上全面接入線下，體驗業態站上風口

      2017年是新零售元年，電商巨頭紛紛加碼實體商業，同時風險資本亦不斷推進線上向線下融合和拓展。全年285起零售娛樂領域的風投案例中有86筆資金將全部或部分用于鋪設線下門店。

      餐飲、運動設施和生活方式等順應消費升級趨勢且對線下體驗依賴度高的業態，最為資本所青睞，2018年將迎來這些線上商家向線下鋪店的密集期。

      從拓店區域來看，北上廣深最具吸引力，杭州、南京、蘇州、成都、武漢等消費力強、市場活躍的二線核心城市亦受青睞。在選址方面，購物中心是絕大多數品牌意欲入駐之地，而此類品牌的互聯網屬性所具備的自帶客流能力也令其受到購物中心業主的喜愛。

      百貨、街鋪、商務區寫字樓的裙樓也各自與部分品牌的需求所契合，例如商務區的寫字樓裙樓和街鋪之于咖啡簡餐和運動健身設施。

      值得注意的是，經過數年電商沖擊下的業態調整，目前購物中心的零售和餐飲休閑娛樂等體驗業態的比例已經接近5:5，體驗業態占比進一步提升的空間正在逐步壓縮。這意味著在互聯網+資本的推動下，2018年購物中心的體驗業態將進入加速洗牌階段。

奢侈品銷售持續復蘇，年輕化和數字化成亮點

      得益于人民幣匯率上升和大中華區品牌定價調整，2017年中國奢侈品銷售繼續復蘇，多個奢侈品集團錄得中國地區銷售的增長。中國城市奢侈品購買者平均年齡36.7歲，明顯年輕于美國、日本和其他西歐國家，且這一年齡階段正處于收入增長和消費升級的快速發展期。

      在中國的奢侈品銷售中，7%來自線上渠道，有16%的富裕客群在2017年增加線上奢侈品支出。盡管目前線上銷售轉化率并不高，但數字化服務平臺日益受到中國消費者喜愛，有35%的消費者每天都會在線“制造”內容 。

      預計2018年奢侈品消費將在年輕化和數字化的帶領下繼續溫和增長，購物體驗、現有門店優化升級以及線上社交和銷售平臺仍將是奢侈品牌在華策略的重心，不排除部分品牌重啟在核心城市增設門店的計劃。

國內服飾品牌拓店需求強勁

      大眾服飾品牌方面，國際快時尚品牌在一二線城市的門店布局趨于飽和, 2018年品牌仍將延續謹慎擴張的態勢，新店將更多地集中在三四線城市。

      與之相對，國內連鎖服飾品牌經過多年在資金和商品上充分準備后逆勢進軍，正日益成為一二線城市購物中心的活躍需求。除了自創品牌和子品牌的不斷擴張，國內服飾品牌收購國際品牌亦不失為迅速打開一二線市場的一條捷徑。

零售物業新增供應下降，供需平衡有所修復

      中國17個主要城市零售物業供應總量在2017年迎來940萬平方米的歷史峰值，預計2018年將有790萬平方米的新項目入市，同比減少15.9%，且2020年以前供應總量將呈下跌趨勢。

      盡管中國仍是全球購物中心建設最為活躍的國家，伴隨著實體商業需求的持續改善，零售物業市場將迎來供需平衡修復的窗口期，供應過剩的風險將逐步減弱。

      與此同時，購物中心的首層租金仍將是小漲小落的格局，波幅在-2%至2%區間內。一線城市中，北上廣的租金將繼續小幅增長；沈陽、蘇州有望迎來三年內的租金首次上漲，成渝兩地租金在也將出現止跌企穩的跡象。深圳、武漢、無錫預計平均租金將出現小幅下滑。

      世邦魏理仕中國區顧問及交易商業部主管瑞貝卡表示：“2018年中國消費升級將繼續推進，隨著80后90后逐步成為消費升級主力，品牌服裝、化妝品、體育娛樂用品消費進一步增加，文化娛樂健康相關的服務型消費將保持快速增長，購買商品的支出結構向“享受型”傾斜。品牌應積極調整策略，迎合消費者求新求變、重體驗和數字化的趨勢。購物中心業主應不斷提升運營能力，在供應水平總體充沛的情況下，保證租金增長。”

（來源：經濟日報）