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“你給自己過去三年的任期表現打多少分？”

“未來三年，這個行業能好起來嗎？”

“未來三年，萬科會成為為數不多穿越新一輪房地產周期的企業嗎？”

6月30日下午，深圳鹽田萬科國際會議中心。臺上，萬科董事會主席郁亮和“大股東”深鐵董事長辛杰并排坐在一起；臺下，則坐滿了全國各地趕來的百余名投資者。萬科2022年度股東大會剛進入提問環節，投資者的問題就如“連珠炮”般向郁亮襲來。

來源：萬科集團官網

郁亮的回答風格一如既往，滴水不漏。“如果打高分就顯得不合適，畢竟（萬科）股價跌那么多。”接著，他話鋒一轉，“但打分特別低，我也覺得很虛偽，也是貶低了我同事的努力。你們今天的投票就是決定要給我多少分。”

過去三年，是地產行業深度調整的三年。這一背景下，萬科保持了財務安全，業務向前發展，轉型業務逐步結果，期間也歷經陣痛。從郁亮過去三年的任期感受、未來三年行業機會判斷以及萬科自身的行動計劃里，投資者們迫切想要知道穿越周期的答案。

當然，他們的疑慮有著現實基礎：

曾使郁亮備受爭議的“活下去”之論，終于在過去三年以行業劇變、大批房企債務違約的方式被“平反”。萬科雖被證明看得準、看得遠，仍擋不住自身利潤下滑的窘境。外界也認可萬科是“活下去、活得好、活得久”的樣本，但資本市場用腳投票，股價還是不給面子。

行業同此涼熱，萬科也不例外。

“過去三年對我們每個從業者來說，都是百感交集的，并非只有萬科不容易，沒有哪個人、哪個企業是容易的。”郁亮說。但與此同時，他仍表達了對未來的信心，“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向對，我相信萬科能夠穿越周期。”

地產黃金時代，萬科學習美國地產開發商帕爾迪，在2010年成為國內首家沖破千億銷售規模的房企。踏上轉型之路后，萬科瞄準了曾經歷過日本整個大縮表過程的大和房建。由于縮表行動堅決，加之新賽道開辟成功，其在日本的租賃公寓和物流業務規模已位列第一。

2021年，萬科提出加速轉型，從“開發為主”轉到“開發經營服務并重”，并啟動了近十年來公司史上最大的組織調整。而今，經營服務業務已走過“交學費”階段。如郁亮在萬科2022年度業績會上所言，今年經營服務業務收入會有兩位數增長，利潤開始有正向貢獻。

郁亮認為，要想抓住新的生意機會，就要真正建立起全場景的綜合競爭力，不能像傳統模式下一味靠拿地和融資，否則就會出問題，“買得越多錯得越多，融資越多其實越不安全。”

近期，許久不談房地產的萬科創始人王石，也在某公開論壇上給萬科和行業提氣。他說，萬科仍處在痛苦的轉型之中。房地產高增長時代已經結束，但不意味著沒有市場機會，而是“剛剛開始”。房地產開發之外的經營服務業務，將是萬科實現二次增長的“機會”所在。

1.任期感受：脫胎換骨仍需較長時間

股東大會上，回顧過去三年的工作，郁亮說，這是著手解決舊模式問題的三年，也是探索新模式、尋找新出路的三年。行業處在新舊模式交替的階段，盡管萬科比較早意識到高增長不可持續，但行為仍然沒有完全擺脫慣性，出現了投資冒進、產品操盤能力離散度高等問題。

“過去幾年萬科花了相當多的精力，去解決這些舊模式下的老問題。”郁亮稱，目前萬科已經取得一些進展，如投資質量的提高、產品能力整體性的提升，持有經營性物業能力也在提高，開發和經營服務協同的強化，公司資債結構的優化，抵御風險的能力進一步加強等等。

來源：萬科集團官網

對于未來的行業機會，郁亮認為，消費者需求更新迭代速度快，市場是不會飽和的。房地產市場是常做常有、常做常新的，總會有新的生意機會。

他舉例稱，過去的手機、現在的汽車，都是在行業完全成熟后不斷長出新的分支，并且逐步取代了原來的主干，房地產也會經歷這個過程。“發展商提供的產品服務如果能夠真正提升人們的居住生活品質，還是會非常有吸引力。”

郁亮強調，要抓住這些新的生意機會，就要真正建立起全場景的綜合競爭力，不能像傳統模式下一味靠拿地和融資，否則就會出現問題，買得越多錯得越多，融資越多其實越不安全。

因此，郁亮表示，未來萬科會持續聚焦三件事情：

一是提高開發業務的管理水平，“開發業務是萬科的基本盤，我們做經營服務業務也需要基本盤鞏固”；二是經營、服務業務已經完成0到1、1到10，通過了商業邏輯檢驗，以及可復制性的驗證，接下來要擴大競爭優勢，爭取更大的發展空間和更好的回報水平，不斷培育優質資產；三是堅守財務穩健，保持行業領先的信用水平。

這三方面的行動路線，郁亮曾在多個場合跟股東有過交流。“盡管目前有些進展，但脫胎換骨仍需較長時間。因為在目前的市場情況下，要消化過去的問題，需要的時間比預想要更長。萬科的轉型難免會經歷一些陣痛，經營服務類業務收入表現要占到主流，也存在一定困難。”

“說不著急也不可能，但再著急也得靜下來做事。”郁亮說。即使挑戰重重，他仍希望傳遞對未來的信心，表示將堅定開發經營服務并重戰略，“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向對，我相信萬科能夠穿越周期。”

2.形勢判斷：市場短期有壓力，長期需求基礎仍在

2023年已經過半，萬科集團總裁祝九勝用“短期有壓力、努力有成效、長期有信心”來總結萬科對于目前市場形勢、經營壓力和未來的判斷。

祝九勝說，短期有壓力，是基于行業現狀和業績的滯后性。第一、過往兩年，特別是2022年市場變化的嚴峻性超出預期。第二、2023年年初市場有恢復，信心有提振，但4、5、6月份數據不樂觀，往后看市場還是有一些不確定性，如何應對好，“這是來自市場的壓力”。

第三、開發業務和經營性業務能力的提升，轉化為結算利潤，客觀上有一個時間的滯后。“今年第一季度公寓、物流、商業都是雙位數增長，公寓收入增長10.8%，物流增長了20%，商業增長了10.4%，但這些努力反映在業績上還需要時間。”祝九勝稱。

郁亮則用一組更具體的數據，回應了投資者高度關注的市場話題。

今年4月，全國主要城市新房成交環比下降26%，5月又下降2%，6月目前來看，也沒有恢復。從新房來訪和二手房帶看量看，6月比5月也是下降的，分別下降7%和10%。據此，郁亮表示，市場短期表現確實有壓力，合理需求沒有得到有效釋放，成交也沒有達到合理水平。

“短期信心還需進一步重建。“郁亮說。在他看來，影響當前市場表現的是短期預期問題。而短期預期和市場氛圍受很多外部因素影響，修復需要時間。他表示，市場長期需求基礎仍在，“有沒有”方面還有結構性空間，“好不好”方面潛力更大。

“未來十年，中國還會新增將近7000萬城鎮人口，有2.6億新市民將會扎根下來，他們現在住的房子改善需求大。此外，城市里將近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅連電梯都沒有裝，有更新提升的需要。城市居民改善居住條件，以及休閑度假等等也都是正在興起的合理需求。”郁亮說。

萬科國際會議中心。攝影：李艷艷

郁亮表示，目前，消費能力的基礎還在。在居民部門大量提前還貸的情況下，到5月份存款還增加到了129.6萬億元。“居民部門總儲蓄對利息的覆蓋倍數”這個指標也值得關注，它可以用來衡量購買力，也可以評估市場整體的安全程度，目前這個指標還遠高于安全臨界點。

3.深鐵表態：投資萬科是正確選擇

即便經歷周期陣痛，從2022年的業績表現來看，萬科仍是全國營收第一的房企：5038.4億元的營收，同比增長11.3%。利潤與去年持平，連續14年經營性現金流凈額為正；同時對投資性地產一直采取成本法計算。

“所以，萬科的利潤是貨真價實的，是有現金流支撐的，深鐵投資萬科是一個正確的選擇。”此次萬科股東大會上，辛杰對郁亮帶領的萬科團隊過去三年表現給予肯定。他說，在房地產行業深刻變革下，萬科守住了安全經營底線，作為股東感到很欣慰。

此前，作為萬科大股東的深鐵多次公開表態，始終支持萬科管理團隊按照既定戰略目標，實施運營和管理。從過去三年萬科實際運行情況來看，深鐵也做到了言行合一。據一位內部人士透露，即使在此輪地產行業最艱難的周期中，深鐵也從未派駐過任何人員到萬科。

此次股東大會選舉產生了萬科新一屆董事會，郁亮等董事候選人高票當選，新任獨立董事中還包括了“人工智能之父”沈向洋等知名企業家和專業人士。萬科董秘朱旭表示，新一屆獨立董事的結構，有助于形成均衡、多元化的背景，能最大限度代表各方利益。

來源：萬科集團官網

新一屆董事名單中，深圳地鐵作為大股東，董事席位數量并無變化，仍然保持三席，分別是深圳地鐵董事長辛杰、總經理黃力平、副總經理雷江松。萬科方面的席位數量同樣保持了一致，仍為三席，分別是郁亮、祝九勝、職工董事王蘊。

獨立董事方面，席位數量也無變化。原獨董張懿宸將繼續留任，康典、劉姝威和吳嘉寧因任期已達法律規定的上限6年，所以無法繼續出任。

此次股東會上，辛杰表示，深鐵堅持長期主義，保持戰略定力，對萬科的認同和支持不會因為市場一時的波動而變化。“就像三年前我說過，深鐵對萬科是全方位的支持，這點我們始終堅定不移，（也會）繼續在多個領域、多個項目以及新的賽道上與萬科深入合作。”

2022年11月，萬科與深鐵等6家深圳國企簽署全面戰略合作協議，于城市更新、產城融合、TOD等領域深入合作。此外，萬科和深鐵聯合打造的TOD商業綜合體睿印也于4月30日正式落地，成為深圳未來核心片區“超級總部基地”首家開業的商業項目。

萬科郁亮：過去三年不容易，房企不能走老路